En la comunidad de propietarios donde vivo hay un vecino que tiene cuotas impagadas desde hace varios años y ahora dice que quiere vender su vivienda.

En los casos en los que existe un propietario moroso que adeuda varios gastos generales (limpieza, seguridad, ascensor…) a la comunidad de propietarios, la ley estable un régimen de responsabilidad amplio para poder negociar con el vecino moroso y el nuevo adquiriente. Veamos cómo.

Legalmente: se otorga a la comunidad de propietarios un derecho de cobro de las cuotas del año en curso y de los tres anteriores. Teniendo preferencia de cobro frente a cualquier otro acreedor (excepto que sean impuestos, créditos por salario o seguros). Ojo! Incluso el propio piso podría llegar a quedar afecto al pago de tales adeudos, en mayor medida en los casos en los que los importes pendientes son ya bastantes grandes, pudiendo llegar a subastarse para saldar todas las deudas existentes.

Obligación del vendedor: una vez que se produzca la venta del inmueble el propio notario solicitará un certificado expedido por el secretario con el visto bueno del presidente. Todo ello, para proteger los derechos del nuevo propietario haciéndose constar en la escrituras de transmisión si la vivienda está libre de cargas.

Además, el transmitente estará obligado a informar a la administración de fincas y/o a la comunidad del cambio de titular. En caso contrario, deberá responder solidariamente con el adquiriente de las deudas posteriores a la venta, salvo prueba en contrario. 

Certificado: La comunidad o la administración de fincas será quien pueda emitir dicha certificado en un plazo no superior a siete días. En caso de existir deudas deberán reflejar el desglose de la misma, la fecha de los recibos y el concepto del gasto.

Negociación: En caso de que el vecino moroso se comprometa a saldar la deuda, pueden asegurar el cobro al momento de la firma de las escrituras de compraventa. En este caso, el comprador podrá firmar un talón nominativo a favor de la comunidad para poder quedar los importes pendientes saldados, cuyo importe podrá descontarse del importe de venta del piso en cuestión. Asegurándose así el nuevo comprador que no existan cargas por este concepto.

¡IMPORTANTE Si existen deudas anteriores superiores al límite del año en curso y los tres anteriores, y no se pagan con el precio de la venta, la comunidad solo podrá reclamarlas en caso de que no estén prescritas. El nuevo propietario no tendrá en este caso porque hacerse cargo a dichos importes tan antiguos.

De ahí, el papel fundamental de la administración de fincas para tratar de romper el plazo de prescripción (cinco años).

Desde GAMACOMUNIDADES (administrador de fincas de FUENLABRADA, LEGANES, HUMANES DE MADRID) podemos ayudarles  en la gestión de la morosidad.