En mi comunidad varios vecinos platean construir una piscina aprovechando el jardín, sito delante de la finca. ¿Cuál es la mayoría necesaria? ¿Qué pasos se deben seguir?.

La construcción de una piscina en un espacio comunitario implica una innovación de los elementos comunes. Para ello, la ley exige un cuórum de 3/5 partes de los propietarios y cuotas. Hablamos de un 60% de propietarios y cuotas sobre el total edificio, no sólo de los asistentes a la Junta.

Trámites y procedimientos a seguir.

En primer lugar, habrá que realizar una consulta al Ayuntamiento del municipio para saber si urbanísticamente es posible.

En segundo lugar, se solicitarán varios presupuestos sobre la construcción y acabados de la piscina (baños, vestuarios…). Lógicamente, tendemos que tener en cuenta la contracción de una dirección técnica que controle en todo momento la obra. Atención! Actualmente para reducir el consumo de agua dulce, se están construyendo cada vez más piscina de agua salada.

Preparación. Convoquen una junta de propietarios con este punto en el orden del día. Apunte.  En paralelo, recopilen la información necesaria para debatir el asunto:

• Soliciten los oportunos presupuestos a dos o tres empresas para poder escoger.
• Consulten previamente al ayuntamiento si desde un punto de vista urbanístico es posible la construcción de una piscina.
• Tengan en cuenta que las piscinas modernas son de agua salada para reducir el consumo de agua dulce, evitar el uso de cloro, etc.

Resultado. Si concurren más de 3/5 partes de los propietarios y cuotas a la junta y el acuerdo se aprueba, se podrá iniciar el proyecto; si no se aprueba, nada impide volver a intentarlo en el futuro. Apunte.  Por el contrario, cuando a la junta no asista el mínimo requerido pero la mayoría de los asistentes vote a favor, habrá que contabilizar los votos de los propietarios ausentes para ver si puede aprobarse el acuerdo o no. Para ello, actúen del siguiente modo:

• Incluyan en la convocatoria la advertencia de que el voto de los ausentes se computará en el sentido mayoritario de los asistentes a la junta, sin perjuicio de su derecho de oposición.
• Remitan acta de la junta a los propietarios ausentes solicitando que se manifiesten a favor o en contra en un plazo de 30 días.
• Detallen en dicha comunicación que, de no indicar expresamente el sentido de su voto, éste se considerará favorable al acuerdo.
• Transcurridos los 30 días, podrán verificar si se alcanza el cuórum necesario de aprobación.

Acuerdo aprobado y disidentes

En contra. Si se ha llegado al 60%, habrá que considerar los que votaron en contra, ya que son disidentes y quedan excluidos del pago de las derramas para la construcción y el mantenimiento de la piscina. Apunte.  Por tanto, el administrador deberá repartir el coste de la piscina excluyendo a los propietarios que votaron en contra.

Uso. Quienes votaron en contra –y, por tanto, no pagan– no podrán utilizar la piscina ni participarán en el coste de su mantenimiento. Apunte.  Si en el futuro ellos (o los compradores de su piso) desean utilizar la piscina, deberán pagar la derrama que les hubiera correspondido sobre la construcción, así como las derramas que se vayan devengando en concepto de uso y mantenimiento.

Problema. Dado que la ley prohíbe hacer innovaciones que hagan inservible alguna parte del edificio para el uso y disfrute de un propietario sin su consentimiento expreso , podría ocurrir que quien votó en contra impugne el acuerdo alegando que, de construirse la piscina, se le estaría privando del uso y disfrute de un elemento común. Apunte.  Pues bien, en tal caso hay que ponderar los derechos de unos y otros:

• Si la construcción de la piscina anula por completo la posibilidad de utilizar el jardín, probablemente el acuerdo quede anulado y deba aprobarse un proyecto distinto.
• En cambio, si se deja suficiente espacio para que pueda seguir usándose como zona de recreo, el acuerdo será válido.

Construir una piscina es una innovación cuyo acuerdo requiere mayoría de 3/5 de los propietarios y cuotas. El disidente no pagará, pero tampoco podrá usarla. Si el proyecto impide a un propietario usar un elemento común, éste deberá dar su consentimiento.

Desde GAMACOMUNIDADES (administrador de fincas de FUENLABRADA, LEGANES, HUMANES DE MADRID) podemos ayudarles a seguir los pasos previos para dicha instalación.